Faire des zones commerciales des quartiers de vie. C’est l’objet de l’appel à manifestation d’intérêts, lancé le 11 septembre 2023 par le Gouvernement pour expérimenter la transformation d’une trentaine de zones commerciales périphériques en sites de qualité mêlant logements, services, commerces, espaces verts, ou encore activités industrielles ou logistiques. Pour ces projets pilotes, l’État mobilise 24 millions d’euros – une enveloppe cumulable avec d’autres aides de l’État comme le Fonds vert, Action cœur de ville ou Petite ville de demain. Ils devront répondre aux nouveaux défis environnementaux, territoriaux et économiques (cf. encadré).

On compte aujourd’hui plus de 1 500 zones commerciales, principalement en entrée de ville, sur près de 500 000 000 m², où les Français dépensent 72 % des achats qu’ils effectuent en magasin (contre 15 % en centre-ville). Un gisement pour les collectivités, notamment pour y construire des logements, ce qui est devenu difficile en zone tendue : cherté du foncier, multiplication des recours, coût net pour les services publics, zéro artificialisation nette (ZAN). Mais elles ne disposent pas de la maîtrise foncière.

En novembre 2022, Olivia Grégoire, ministre déléguée chargée des petites et moyennes entreprises, du commerce, de l’artisanat et du tourisme et Christophe Béchu, ministre de la Transition écologique et de la cohésion des territoires, ont réuni un groupe d’experts (élus locaux, foncières, commerçants, aménageurs, architectes et urbanistes) pour « dessiner la zone commerciale des soixante prochaines années ». Tous ont témoigné de la difficulté de mener, en l’état du droit, des projets d’une grande complexité juridique et technique.

En réponse à leurs observations, le projet de loi Industrie verte, actuellement en procédure accélérée devant le Sénat et l’Assemblée nationale, vise à faciliter, accélérer et sécuriser les projets de transformation des zones commerciales. Il prévoit notamment des dispositions spécifiques pour les projets ayant le statut de « grande opération d’urbanisme » (GOU)  et raccourcit les délais de procédures. La GOU permettra, par exemple, de rendre compatibles avec le projet l’ensemble des documents d’urbanisme (plan local d’urbanisme/PLU, Scot…). Avec, à la clef, un gain de deux à cinq ans.

De plus, les maires qui souhaitent conserver leur compétence droit des sols pourront accepter de recourir à la GOU pour mener le projet. Cela n’entraînera plus le transfert automatique de leur compétence vers les présidents d’EPCI. Il sera également possible de transférer des droits commerciaux, au sein d’une zone, et d’y autoriser des projets dérogeant aux règles du PLU.

Toutefois, pour Intercommunalités de France, la somme de 24 millions d’euros est « modeste au regard des enjeux de réindustrialisation du pays » et il est « essentiel de permettre aux acteurs économiques, main dans la main avec les élus, de trouver des terrains sur lesquels s’implanter ». En effet, une étude de l’association d’élus montre que les deux tiers des intercommunalités ont dû refuser des projets d’implantation. Craignant que les dispositifs annoncés ne puissent pas bénéficier à tous les territoires, Intercommunalités de France propose notamment de créer un fonds dédié aux friches commerciales pour les outiller face à la transformation des zones commerciales et de doter les collectivités d’un fonds d’intervention pour le remembrement des zones commerciales.

Marie Gasnier