Pour atteindre les objectifs de « zéro artificialisation nette des sols » (ZAN) fixés par la loi Climat du 22 août 2021, de nouveaux modèles d’aménagement durable devront conjuguer sobriété et qualité urbaine. L’une des priorités est de revitaliser les espaces déjà urbanisés, notamment les 170 000 hectares de friches à travers le pays. Ainsi, une collectivité titulaire du droit de préemption urbain peut instituer sur son territoire des secteurs prioritaires à mobiliser en fonction de leur potentiel foncier. Il peut s’agir de terrains qui contribuent à la préservation ou à la restauration de la nature en ville, de zones à fort potentiel de « renaturation » ou encore de terrains susceptibles de contribuer au renouvellement urbain, à l’optimisation de la densité des espaces urbanisés ou à la réhabilitation des friches.
Un décret du 26 décembre 2023 précise les modalités d’application de la définition de la friche que le Code de l’urbanisme présente comme « tout bien ou droit immobilier, bâti ou non bâti, inutilisé et dont l’état, la configuration ou l’occupation totale ou partielle ne permet pas un réemploi sans un aménagement ou des travaux préalables ». Le décret fixe deux critères cumulatifs : le caractère inutilisé du bien ou d’un droit immobilier et l’absence de possibilité de réemploi sans aménagement ou travaux préalables.
Pour être en présence d’une friche, il convient donc de tenir compte notamment de divers éléments : « une concentration élevée de logements vacants ou d’habitats indignes ; un ou des locaux ou équipements vacants ou dégradés en particulier à la suite d’une cessation définitive d’activités ; une pollution identifiée pour laquelle son responsable ou l’exploitant du site, son ayant-droit ou celui qui s’est substitué à lui a disparu ou est insolvable ; un coût significatif pour son réemploi voire un déséquilibre financier probable entre les dépenses d’acquisition et d’interventions, d’une part et le prix du marché pour le type de biens concernés, ou compte tenu du changement d’usage envisagé, d’autre part ».
Le décret précise que l’aménagement ou les travaux préalables au réemploi d’un bien s’entendent comme les interventions permettant sa remise en état, sa réhabilitation ou sa transformation. Une activité peut être autorisée à titre transitoire avant un réemploi prévu, sans que cela remette en cause la qualification d’une friche. Attention : les terrains non bâtis à usage ou à vocation agricole ou forestière ne peuvent pas être considérés comme des friches. De même que les terrains à caractère naturel, y compris après avoir fait l’objet d’une renaturation, car ils présentent alors bien un usage, sans nécessiter de travaux pour leur réemploi.
Marie Gasnier
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Avec la loi Climat et résilience de 2021, la France s’est fixé un objectif de sobriété foncière en 2050 (« zéro artificialisation nette des sols », ZAN), avec un objectif intermédiaire pour 2031 : réduire de moitié la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers. Les documents de planification et d’urbanisme régionaux doivent intégrer et territorialiser cet objectif avant le 22 novembre 2024, tandis que les SCoT doivent être mis en compatibilité avant le 22 février 2027 et les PLU et cartes communales avant le 22 février 2028. |
