Certificat d’urbanisme, conditions de construction en zone agricole, accessibilité des propriétés au réseau public routier, risques naturels ou technologiques, ou encore consultation de l’architecte des bâtiments de France… Autant de cas susceptibles de recours contentieux devant le juge administratif. Pour aider les communes rurales à appréhender ces questions juridiques complexes, l’Association des maires ruraux de France et SMACL Assurances ont publié un guide de bonnes pratiques très intéressant sur le risque indemnitaire des autorisations du droit du sol.
Ces dernières années, les recours contentieux liés à l’urbanisme ont connu une croissance importante. En cause, les lois SRU, Grenelle et Alur qui obligent les nouveaux plans locaux d’urbanisme à économiser le foncier. De ce fait, la surface des zones constructibles se réduit, particulièrement dans les zones rurales. « Cette situation affecte de manière importante le patrimoine des propriétaires qui sont alors tentés d’engager une action indemnitaire contre la collectivité », explique l’avocat Loïc Prieur. Autre facteur en cause : l’incertitude juridique que génère le droit de l’urbanisme, notamment dans les communes soumises à la loi littoral du 3 janvier 1986. De nombreux PLU classent des terrains en zone constructible alors que la jurisprudence interdit de tels classements. Lorsque des terrains ont été achetés et que le juge administratif annule ensuite les permis de construire, les propriétaires se trouvent alors contraints d’engager un recours indemnitaire contre la commune.
Le regard porté par les tribunaux sur la responsabilité de la commune dépend du contexte. « Si le terrain était légalement classé en zone constructible et qu’il est désormais classé en zone A ou N, la collectivité ne court aucun risque », précise Loïc Prieur. Au contraire si la commune a commis une faute, en classant illégalement un terrain ou en délivrant un certificat d’urbanisme de façon illégale, elle sera condamnée.
Il est donc particulièrement important d’anticiper les risques indemnitaires dès l’élaboration des plans d’urbanisme, ou dès que les demandes de certificat d’urbanisme, qui annoncent souvent que le terrain sera vendu, sont déposées. Si la demande est déposée sur un terrain classé constructible par le PLU, mais qui ne l’est pas en réalité — loi littoral, risques naturels ou technologiques… -, la commune doit délivrer un certificat d’urbanisme négatif ou un certificat de simple information mentionnant l’inconstructibilité. En effet, il convient d’éviter une vente, car les acquéreurs pourraient ensuite se retourner contre la commune si le permis de construire devait être annulé par le juge administratif. Toutefois, si la commune délivre un certificat d’urbanisme négatif pour un terrain acheté quelques années plutôt sur la base d’un certificat d’urbanisme positif illégal, cela ne ferait que précipiter une action indemnitaire.
Signalons que lorsque l’irrégularité d’une décision est décelée, à l’occasion d’un recours ou directement par l’administration, la collectivité peut la régulariser en délivrant un permis modificatif. Cette procédure, fréquemment utilisée, met un terme au contentieux. Mais seul l’administré peut déposer un modificatif, du moment que le permis initial soit en cours de validité, que les travaux autorisés ne soient pas achevés, que la modification ne change pas sensiblement le permis initial et qu’elle soit conforme aux règles d’urbanisme en vigueur.
Marie Gasnier
