La suppression du COS (Coefficient d’occupation des sols) : une arme inquiétante pour les élus

Les articles 14 des règlements des PLU ne sont plus opposables aux permis – et  -, dont la demande a été déposée depuis le 26 mars 2014. La suppression du COS emporte celle de la gestion des droits à construire résiduels, en cas de détachement d’une parcelle, depuis moins de 10 ans.

Des élus ont craint une libération incontrôlée de la constructibilité sur leur territoire. Ces réticences se traduisant par des pratiques contestables auxquelles le « législateur » s’oppose. Il en est ainsi des demandes de pièces inexigibles, en cours d’instruction d’un permis (pratique prohibée par le décret du 27 avril 2015 (article R. 431-4), ou encore des décisions de sursis à statuer opportunément opposées, ou encore des décisions de refus, qui doivent à tout le moins être motivées (article L. 424-3 du Code de l’urbanisme).

La suppression du coefficient d’occupation des sols (COS) : une arme pourtant bien émoussée

Cette crainte apparaît cependant infondée tant la densité demeure en fait très surveillée et limitée. Le COS demeure en effet en vigueur dans les communes doté d’un POS (Plan d’occupation des sols, certes appelés à disparaître au 31 décembre 2015).

En présence d’un PLU, la collectivité conserve le contrôle de la surface de plancher dans la ZAC (article L. 123-3) et la gère à son gré par les cahiers des charges de cession de terrain approuvés (article L. 311-6), et en lotissement, également, au travers de l’arrêté de permis.

Surtout, les règlements des PLU, et des futurs PLUI, peuvent toujours comporter de nombreuses autres règles, tendant à limiter les volumes bâtis, et donc à restreindre la densité.

Est-il nécessaire de rappeler qu’un règlement peut en effet comporter un arsenal de règles propres à neutraliser les effets attendus de la réforme ?

Les marges de recul (article 6 des règlements de PLU) ou les règles de gabarit-enveloppe à compter des limites séparatives (article 7) ou évidemment le redoutable coefficient d’emprise (surtout quand les allées sont incluses ! -article 9 du règlement), ou encore les règles de hauteur (article 10), qu’il s’agisse des hauteurs absolue ou relative, ou encore les normes de stationnement (article 12) et les coefficients d’espaces libres et de terrains de pleine terre, notamment (article 13) sont autant de freins à la densité, qui réduisent « l’arme fatale » à un petit stylet bien émoussé.

La suppression du coefficient d’occupation des sols (COS) : une arme à double tranchant !

Paradoxalement, la suppression du COS est à double tranchant, puisqu’elle supprime l’outil intelligent de majoration différenciée de densité et d’imposition d’une densité minimale !

La suppression du coefficient d’occupation des sols (COS) rend complexes les dérogations aux règles d’urbanisme légitimement accordées pour le développement du logement, des logements sociaux et des bâtiments vertueux énergétiquement. Ces majorations, privées de leur outil « naturel » (le COS), seront dorénavant difficilement gérées au travers du gabarit, de la hauteur ou de l’emprise…

De même, mais à l’inverse, la suppression du COS rend aussi complexes l’instauration d’une densité minimale à l’échelle du SCOT (article L. 122-1-5 8°), et même le calcul du versement pour sous-densité de l’article L. 331-35.

Le COS reposait sur une donnée simple – la surface de terrain -, contrairement à la surface de plancher plus difficile à calculer et à contrôler… Ainsi, la suppression du COS ne devrait pas aboutir à la densification souhaitée par le législateur, mais au contraire emporter la perte des outils de densité opérants.

Les partisans de la densification pour le développement de l’habitat, sans étalement urbain, et les opposants – principalement les habitants et les élus en zone périurbaine -, s’opposent dorénavant à armes égales.

Alain Vamour, Avocat associé chez Bignon Lebray