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Le projet urbain partenarial : ce que la loi Alur a changé

Urbanisme

Le projet urbain partenarial (PUP) a été conçu comme un mécanisme contractuel et facultatif de préfinancement d’équipements publics nécessaires à une opération de construction ou d’aménagement. Avec la loi Alur, le dispositif connaît une profonde évolution puisque la conclusion d’un PUP peut devenir obligatoire.

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Renaud-Jean CHAUSSADE, Avocat en droit des collectivités territoriales, Counsel du cabinet Delsol AvocatsRenaud-Jean CHAUSSADE

Dans sa version d’origine, le PUP est volontaire

Le PUP a été institué par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion et mis en œuvre par le décret n° 2010-304 du 22 mars 2010.

Dans sa conception initiale, il s’agit d’un dispositif de conventionnement ayant pour objet le financement d’équipements publics dont la réalisation est rendue nécessaire par une ou plusieurs opérations privées d’aménagement ou de construction. À l’exception des équipements propres qui ne sont pas concernés, l’intérêt principal du PUP est ainsi d’appeler une participation financière alternative à la taxe d’aménagement forfaitaire, sous une forme souple et négociée, pour répondre à un besoin spécifique et nouveau de création d’équipements publics.

La conclusion d’une convention de PUP relève de la stricte initiative privée. Son contenu est laissé en grande partie à la liberté des parties. L’accord est en effet librement négocié, sous réserve que les mentions obligatoires apparaissent telles que notamment le périmètre couvert par la convention, la liste et le coût prévisionnel des équipements à réaliser sous maîtrise d’ouvrage publique, le montant de la participation mis à la charge de l’opérateur, la forme de la participation (financière ou en nature par la remise d’un terrain nu ou bâti), les modalités et les délais de paiement ainsi que la durée d’exonération de la taxe d’aménagement (au maximum 10 ans).

Il résulte ainsi du dispositif initial que le PUP s’inscrit dans une logique d’urbanisme de projet fondée sur un partenariat entre le constructeur ou l’aménageur et la commune ou l’EPCI compétent en matière de PLU. Le PUP est ainsi facultatif, d’initiative privée, individuel et portant sur des équipements publics à réaliser.

Le dispositif est réformé pour créer un PUP « forcé »

Avec la loi Alur du 24 mars 2014, le PUP connaît sa première réforme. Si le dispositif existant est maintenu, il est augmenté d’une nouvelle hypothèse de conclusion obligatoire et collective.

Le nouveau paragraphe II de l’article L. 332-11-3 du Code de l’urbanisme prévoit que :

« Lorsque des équipements publics ayant vocation à faire l’objet d’une première convention de projet urbain partenarial desservent des terrains autres que ceux mentionnés dans le projet de ladite convention, par décision de leur organe délibérant, la commune ou l’établissement public compétent en matière de plan local d’urbanisme (…) fixe les modalités de partage des coûts des équipements et délimite un périmètre à l’intérieur duquel les propriétaires fonciers, les aménageurs ou les constructeurs qui s’y livrent à des opérations d’aménagement ou de construction participent, dans le cadre de conventions, à la prise en charge de ces mêmes équipements publics, qu’ils soient encore à réaliser ou déjà réalisés, dès lors qu’ils répondent aux besoins des futurs habitants ou usagers de leurs opérations ».

Ce nouveau cas d’ouverture ne s’inscrit plus dans la même logique que le PUP d’origine et ce, pour au moins trois raisons.

Tout d’abord, les opérateurs n’ont plus le monopole de l’initiative du PUP du fait de l’institution d’un périmètre de participation d’urbanisme conventionnelle par la collectivité compétente.

Dès lors que la réalisation d’équipements publics a fait l’objet d’un premier PUP et dessert un secteur plus vaste, la conclusion de PUP successifs peut être imposée au futur constructeur et aménageur dans la zone.

Ensuite, outre le caractère obligatoire de la conclusion du PUP, son contenu devient de facto un programme d’adhésion puisque même si des marges de négociation subsistent, elles devraient en pratique se limiter à la forme de la participation ainsi qu’à ses modalités et délais de paiement.

S’agissant des principaux éléments de la convention se rapportant au périmètre couvert, à la liste et au coût prévisionnel des équipements et au montant de la participation, ceux-ci devraient être très largement déterminés en amont de la convention de PUP dans le cadre de l’établissement du dispositif de PUP « forcé » et de la 1re convention.

Enfin, à la différence de la formule initiale, la nouvelle hypothèse de PUP s’inscrit dans une démarche collective visant à la conclusion de plusieurs conventions pour la réalisation d’un programme d’équipements publics à réaliser et/ou déjà réalisé.

Il ne s’agit donc plus d’un préfinancement individuel avant réalisation des ouvrages mais d’un cofinancement collectif d’un programme d’équipements publics défini à l’avance. Il apparaît ainsi que le PUP forcé trouve sa place entre le PUP classique et l’ancien programme d’aménagement d’ensemble (PAE), abrogé dans le cadre de la réforme des taxes et participations d’urbanisme entrée en vigueur le 1er mars 2012.

Cette nouvelle formule apparaît ainsi comme une mesure de compensation de la suppression du PAE, qui par l’effet de sa souplesse contractuelle, en atténue les inconvénients tenant en particulier à la détermination des critères de répartition des coûts et du calendrier de réalisation des équipements.

Elle se distingue néanmoins du PUP d’origine en raison d’un degré partenarial moins élevé.

 

Renaud-Jean CHAUSSADE, Avocat en droit des collectivités territoriales, Counsel du cabinet Delsol Avocats

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