Voici un panorama des principales mesures modifiant le cadre juridique du PLU.
Encadrement des procédures dans le temps
POS et PLU : modification des conditions de remise en vigueur du POS
Aux termes de l’ancien article L. 174-6 du Code de l’urbanisme, en cas d’annulation ou de déclaration d’illégalité du PLU, c’est le plan d’occupation des sols (POS) immédiatement antérieur qui redevient applicable. Cet ancien POS pouvait jusqu’alors faire l’objet d’une révision pendant un délai de deux ans suivant la décision définitive du juge invalidant le PLU.
Conformément à l’article 34 de la loi Élan, le POS ne peut désormais plus évoluer au cours de cette période de deux ans, au terme de laquelle le règlement national d’urbanisme (RNU) viendra s’appliquer sur le territoire communal à défaut d’adoption d’un nouveau PLU.
L’objectif poursuivi par cette modification du régime de remise en vigueur du POS est d’inciter les collectivités locales à adopter plus rapidement un nouveau PLU.
Encadrement du délai pour la tenue du débat sur les orientations du PADD
La procédure d’élaboration du PLU prévoit la tenue d’un « débat au sein de l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) et des conseils municipaux ou du conseil municipal » (art. L. 153-12 du Code de l’urbanisme) sur les orientations générales du projet d’aménagement et de développement durables (PADD).
L’apport de la loi Élan réside dans l’ajout d’un second alinéa à l’article L. 153-12 disposant que le débat au sein des conseils municipaux des communes membres est réputé avoir été tenu s’il n’a pas eu lieu au plus tard deux mois avant l’examen du PLU.
Précisons toutefois que cette mesure ne concerne pas le débat qui doit par ailleurs avoir lieu au sein de l’organe délibérant de l’EPCI. Cet encadrement des délais pour débattre de l’orientation du PADD matérialise une volonté d’accélérer la procédure d’élaboration des PLU intercommunaux (PLUi).
Simplification des obligations de compatibilité entre les documents d’urbanisme
Ce point a trait à la simplification des obligations de compatibilité et de prise en compte des documents d’urbanisme souhaitée par le législateur.
En effet, l’article 46 de la loi Élan habilite le gouvernement à simplifier, par ordonnance, la hiérarchie des normes des documents d’urbanisme notamment en procédant à une réduction du nombre de documents opposables aux PLU.
Le législateur a notamment prévu la possibilité de supprimer dans certains cas le lien de « prise en compte » desdits documents au profit de leur seule « compatibilité ». Cette ordonnance devra être prise pour le 23 mai 2020 au plus tard.
Si ces dispositions ne créent pas directement un encadrement temporel aux procédures, cette simplification aura néanmoins une incidence positive sur les délais d’élaboration des plans locaux d’urbanisme.
Dérogations à certaines règles de construction
Nouvelle dérogation en matière d’obligation de réaliser des aires de stationnements prévues par le PLU
L’article 158 de la loi Élan prévoit une nouvelle dérogation à l’obligation de réaliser des aires de stationnement nonobstant toute disposition contraire du PLU.
Cette dérogation concerne les travaux de transformation ou d’amélioration effectués sur des logements existants, qui n’entraînent pas de création de surface de plancher supplémentaire, lorsque ces logements sont situés en zones tendues :
- dans une commune appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants figurant sur la liste prévue à l’article 232 du Code général des impôts ;
- ou dans une commune de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique figurant sur la liste prévue au dernier alinéa du II de l’article L. 302-5 du Code de la construction et de l’habitation.
Il s’agit ainsi de favoriser la rénovation de l’habitat existant en zone tendue.
Favoriser la transformation de locaux tertiaires en logements
L’article 28 de la loi Élan facilite la transformation de bureaux en logements en permettant aux collectivités territoriales de déroger par décision motivée à certaines règles du plan local d’urbanisme (PLU).
En effet, pour faire face à une pénurie de logement toujours plus prégnante, la loi Élan prévoit une extension des dérogations aux règles du PLU pour les opérations de transformation à « usage d’habitation d’un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation ».
Ces dérogations se matérialisent par un bonus de constructibilité de 30 % supplémentaires par rapport au gabarit de la construction existante et est accordé par le maire ou le président de l’EPCI, en cas de transformation de celle-ci en logements.
Ces dispositions visent à améliorer l’équilibre économique des opérations. En effet, les opérations de transformation de bureaux en logements nécessitent de lourds investissements. Cette disposition tend à rééquilibrer la rentabilité des programmes de construction de logements vis-à-vis des programmes de construction de locaux tertiaires.
Extension du champ des dérogations aux règles d’inconstructibilité en zones agricoles, naturelles ou forestières
La loi Élan étend, par une nouvelle rédaction de l’article L. 151-11 du Code de l’urbanisme, le périmètre des constructions autorisées à titre dérogatoire en zones agricoles, naturelles ou forestières.
Cette nouvelle disposition prévoit que dans les zones agricoles, naturelles ou forestières, le règlement du PLU peut désormais autoriser les constructions et installations nécessaires à la transformation, au conditionnement et à la commercialisation des produits agricoles, lorsque ces activités constituent le prolongement de l’acte de production sous réserve d’obtention d’un accord avis à la commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers.
Évolution des orientations d’aménagement et de programmation (OAP)
Les OAP se trouvent modifiées par la loi Élan à plusieurs égards. Son article 169 précise en l’absence de SCoT (Schéma de Cohérence Territoriale) le contenu des OAP dans un PLUi en matière d’aménagement commercial : les OAP intègrent désormais les orientations relatives aux équipements commerciaux et en déterminent les conditions d’implantation.
Toutefois, l’article 169 de la loi Élan prévoit des mesures transitoires évitant aux EPCI de procéder immédiatement à la révision de leur PLUi afin de se mettre en conformité avec les dispositions précitées.
Ces dispositions s’appliquent aux PLUi élaborés par des EPCI qui font l’objet, postérieurement à la publication de la loi, d’une délibération prescrivant leur révision.
Une seconde évolution permet de définir au titre des OAP les opérations et actions nécessaires pour favoriser la densification (art. L. 151-7 du Code de l’urbanisme).
En effet, l’article 38 de la loi Élan renforce les possibilités d’action des OAP en faveur de la gestion économe de l’espace, en explicitant que les OAP peuvent définir les actions et opérations nécessaires pour favoriser la densification.
En définitive, ces modifications s’inscrivent dans une louable dynamique globale de simplification et d’amélioration des procédures d’urbanisme. Elles marquent la volonté des pouvoirs publics d’apporter des réponses et des adaptations attendues tant par les opérateurs privés que publics.
Vincent Brenot, Avocat-Associé et Naïma Ladaoui, Avocat Senior, Cabinet August Debouzy
