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Analyse des spécialistes / Urbanisme

Enrayer la spéculation foncière et immobilière : quels moyens pour la Corse dans la loi 3DS ?

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En Corse, un logement sur trois serait une résidence secondaire. Le coût de l’immobilier tend l’accès à la propriété dans l’île. Le texte n° 790 adopté par l’Assemblée nationale le 8 février 2022 relatif à la loi 3DS ne tranche pas la question des moyens de différenciation alloués à la Collectivité de Corse (CdC) pour enrayer la spéculation foncière et immobilière. Néanmoins, il ouvre la porte à une possibilité pour la CdC d’expérimenter un droit de préemption dérogatoire.

Enrayer la spéculation foncière et immobilière : quels moyens pour la Corse dans la loi 3DS ?

Forts de trois députés et d’un sénateur, les nationalistes ont réussi à sensibiliser les parlementaires sur des questions foncières et immobilières propres à la Corse. Dans un contexte de développement important de l’activité touristique dans les années 1970, les revendications nationalistes ont imposé dans le débat public insulaire la question de la spéculation. Selon une publication de l’Insee réalisée le 26 octobre 2020, les résidences secondaires concerneraient un logement sur trois1. Il s’agit de la plus forte moyenne en France. Les députés nationalistes se sont saisis du projet de « loi 3DS » pour tenter d’obtenir des moyens supplémentaires pour permettre à la Collectivité de Corse (CdC) de lutter contre la spéculation foncière et immobilière avec des résultats variables.

1. Le refus d’introduire un dispositif d’expérimentation spécifique à la Corse

Deux députés nationalistes corses ont proposé deux amendements tendant à l’instauration d’un droit d’expérimentation spécifique à la Corse pour lutter contre la spéculation immobilière. Il s’agissait de : « l’amendement permettrait d’accroître l’effectivité de la procédure prévue au II de l’article L. 4422-16 du CGCT et de renforcer le pouvoir réglementaire de la collectivité de Corse. D’autre part, il s’agit de réintroduire une disposition de la loi du 22 janvier 2002 relative au statut de la Corse, censurée à l’époque par le Conseil constitutionnel. (…) L’expérimentation de différenciation que nous proposons semble réalisable. Même si, par ailleurs, nous sommes de fervents partisans d’un statut particulier d’autonomie pour la Corse, elle marquerait une avancée essentielle. La collectivité a en effet formulé soixante-dix demandes d’adaptations réglementaires et législatives – une a reçu un avis négatif, les autres n’ont pas été traitées »2. Le Gouvernement a refusé cet amendement au motif que : « la création d’une voie nouvelle voie d’expérimentation spécifique à la collectivité de Corse n’est pas conforme à la Constitution : le législateur ordinaire ne peut prévoir une délégation du pouvoir législatif à une collectivité territoriale en dehors des cas prévus dans la Constitution. Pour cette raison, l’amendement n’est pas recevable »3.

La loi 3DS n’a donc pas adopté une expérimentation spécifique à la Corse, néanmoins, elle ouvre la porte à une autre possibilité de la différencier.

2. Vers l’expérimentation d’un droit de préemption sur les transferts de propriétés bâties ou non bâties pour la Corse ?

Un autre amendement déposé par le Rapporteur de la loi, le député Bruno Questel, a été retenu et adopté. Cet amendement vise à : « à permettre que le débat ait lieu en séance, car la disposition est essentielle pour l’île de Beauté »4.

L’article 1er ter A4 du texte n° 790 adopté par l’Assemblée nationale le 8 février 2022 prévoit que dans un délai de six mois à compter de la promulgation de la « loi 3DS », le Gouvernement remettra au Parlement un rapport sur le phénomène de spéculation foncière et de spéculation immobilière en Corse et sur les moyens de différenciation disponibles pour y faire face, notamment en permettant à la collectivité de Corse d’instaurer, à titre expérimental pour une durée de cinq ans, un droit de préemption sur les transferts de propriétés bâties ou non bâties sur le territoire de la collectivité de Corse.

Au final, cette « loi 3DS » est étroitement liée au sort de la proposition de loi sur la spéculation immobilière déposée également en 2021. Les dispositions propres à la Corse restent en suspens et la question de la spéculation immobilière n’est aujourd’hui qu’une partie d’un tout en matière de politiques publiques. Le vivre ensemble en Corse, la lutte contre la pauvreté, la construction d’une cohésion sociale sont d’autres éléments à intégrer pour définir une politique publique globale permettant des financements unifiés et intégrant tous les acteurs que sont l’Europe, l’État, la CdC, les intercommunalités et les communes corses.

Dominique Volut, Avocat au barreau de Paris, Docteur en droit public


1. Étude Insee n° 29 du 26 octobre 2020.

2. Propos du député Jean-Félix Acquaviva dans le rapport n° 4721, tome III de Mme Élodie Jacquier-Laforge, M. Bruno Questel et Mme Maina Sage, fait au nom de la commission des lois, déposé le 25 novembre 2021.

3. Propos de la ministre Jacqueline Gourault dans le rapport n° 4721, tome III de Mme Élodie Jacquier-Laforge, M. Bruno Questel et Mme Maina Sage, fait au nom de la commission des lois, déposé le 25 novembre 2021.

4. Propos du député Bruno Questel dans le rapport n° 4721, tome III de Mme Élodie Jacquier-Laforge, M. Bruno Questel et Mme Maina Sage, fait au nom de la commission des lois, déposé le 25 novembre 2021.

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