L’article 210 de la loi dite « Climat et Résilience » du 22 août 2021 a inséré, dans le Code de l’urbanisme, une nouvelle disposition permettant, selon la nature du projet et la zone d’implantation, à l’autorité compétente pour délivrer un permis de construire ou prendre une décision sur une déclaration préalable, d’autoriser les constructions faisant preuve d’exemplarité environnementale à déroger aux règles des PLU relatives à la hauteur, afin d’éviter d’introduire une limitation du nombre d’étages par rapport à un autre type de construction.

Cette disposition législative, codifiée à l’article L. 152-5-2¹, a pour finalité de résoudre une difficulté liée au respect de certaines normes de construction faisant preuve d’exemplarité environnementale, qui implique une augmentation de l’épaisseur de certains éléments du bâtiment comme les planchers.

Cette situation aboutit à une augmentation de la hauteur des étages ; si bien que le projet de construction peut s’avérer être en contradiction avec des règles contraignantes de hauteur définies dans les PLU (plans locaux d’urbanisme).

Avant cette disposition de la loi « Climat et Résilience », le dépassement en hauteur n’était possible pour les constructions faisant preuve d’exemplarité énergétique ou environnementale ou qui sont à énergie positive que si le règlement du PLU le prévoyait expressément et sous réserve que le seuil de dépassement des règles relatives au gabarit n’excède pas 30 %².

Les modalités d’application de ce nouvel article L. 152-5-2 devant être précisées par décret en Conseil d’État, tel est l’objet du décret n° 2023-173 du 8 mars 2023, paru au JORF du 10 mars dernier³.

Le dépassement autorisé est limité à 25 cm par niveau et à 2,5 mètres par rapport à la hauteur fixée par le règlement du PLU

Le décret du 8 mars 2023 insère, dans le Code de l’urbanisme, un nouvel article R. 152-5-2 qui définit les conditions de mise en œuvre de la dérogation prévue à l’article L. 152-5-2.

Cette dérogation est autorisée dans la limite :

• d’un dépassement de 25 centimètres par niveau ;
• et d’un total de 2,5 mètres en tout point au-dessus de la hauteur de la construction autorisée par le règlement du PLU.

Ce dépassement doit être justifié par des contraintes techniques résultant de l’utilisation d’un mode de construction faisant preuve d’exemplarité environnementale et induisant, pour un nombre d’étages donné, une hauteur par étage plus importante que celle résultant d’autres modes de construction.

La dérogation n’autorise toutefois pas l’ajout d’un étage supplémentaire par rapport à un autre mode de construction.

Si le pétitionnaire entend bénéficier de cette dérogation, il doit joindre au dossier de demande de permis de construire la demande de dérogation qui est accompagnée d’un document attestant de la prise en compte des critères de performance environnementale requis⁴.

Les définitions de l’exemplarité énergétique et de l’exemplarité environnementale

Par ailleurs, le décret du 8 mars 2023 modifie les définitions de l’exemplarité énergétique et environnementale.

Est considérée :

• comme faisant preuve d’exemplarité énergétique la construction qui atteint des résultats minimaux, en termes de besoins en énergie, consommation en énergie primaire, consommation en énergie primaire non renouvelable et impact sur le changement climatique de la consommation en énergie primaire⁵ ;
• comme faisant preuve d’exemplarité environnementale la construction qui atteint des résultats minimaux en termes d’impact sur le changement climatique liés aux composants du bâtiment et évalué sur l’ensemble du cycle de vie du bâtiment⁶.

L’exemplarité environnementale est ainsi définie à partir d’un seuil minimum d’émission de gaz à effet de serre issu de l’analyse de cycle de vie du bâtiment.

Les résultats minimaux sont fixés par arrêté conjoint des ministres chargés de la Construction et de l’Énergie.

À ce titre, l’arrêté du 8 mars 2023⁷ modifiant l’arrêté du 12 octobre 2016 relatif aux conditions à remplir pour bénéficier d’un dépassement des règles de constructibilité prévu au 3° de l’article L. 151-28 du Code de l’urbanisme est venu préciser les exigences techniques à atteindre pour qu’un projet de construction puisse être qualifié d’exemplaire énergétiquement ou d’exemplaire environnementalement.

Donatien de Bailliencourt, Avocat Associé, HMS Avocats

^1. Article L. 152-5-2 du Code de l’urbanisme : « En tenant compte de la nature du projet et de la zone d’implantation, l’autorité compétente pour délivrer le permis de construire ou prendre la décision sur une déclaration préalable peut autoriser les constructions faisant preuve d’exemplarité environnementale à déroger aux règles des plans locaux d’urbanisme relatives à la hauteur, afin d’éviter d’introduire une limitation du nombre d’étages par rapport à un autre type de construction. Un décret en Conseil d’État définit les exigences auxquelles doit satisfaire une telle construction ».

^2. 3° de l’article L. 151-28 du Code de l’urbanisme dans sa rédaction antérieure à la loi « Climat et Résilience » : « Le règlement du plan local d’urbanisme ou du document d’urbanisme en tenant lieu peut prévoir, dans le respect des autres règles établies par le document et notamment les servitudes d’utilité publique visées à l’article L. 151-43 et sous réserve des dispositions de l’article L. 151-29 : (…) 3° Dans les zones urbaines ou à urbaniser, un dépassement des règles relatives au gabarit qui peut être modulé mais ne peut excéder 30 %, pour les constructions faisant preuve d’exemplarité énergétique ou environnementale ou qui sont à énergie positive. La limitation en hauteur des bâtiments ne peut avoir pour effet d’introduire une limitation du nombre d’étages plus contraignante d’un système constructif à l’autre. Un décret en Conseil d’État détermine les conditions d’application de la majoration ; ».

^3. Les dispositions de ce décret n° 2023-173 du 8 mars 2023 sont entrées en vigueur le 11 mars 2023.

^4. Nouvel article R. 431-31-3 du Code de l’urbanisme.

^5. I de l’article R. 171-2 du Code de la construction et de l’habitation.

^6. I de l’article R. 171-3 du Code de la construction et de l’habitation.

^7. Cet arrêté du 8 mars 2023 a également été publié au JORF du 10 mars 2023.

Auteur :

Donatien de Bailliencourt

Avocat Associé, HMS Avocats