Base de données juridiques

Effectuer une recherche

Code de la construction et de l'habitation

  • Favori

    Ajoutez ce texte à vos favoris et attribuez lui des libellés et annotations personnels

    Libellés

    Séparez les libellés par une virgule

    Annotations

  • Partager

  • Imprimer

Section 3 : Transmission des droits réels immobiliers

Partie législative > Livre II : Statut des constructeurs. > Titre V : Bail à construction - Bail à réhabilitation - Bail dans le cadre d'une convention d'usufruit. > Chapitre VI : Bail réel solidaire d'activité > Section 3 : Transmission des droits réels immobiliers >
Article L256-9

Pour tout projet de cession ou donation des droits réels immobiliers afférents au bien objet du bail réel solidaire d'activité, l'acquéreur ou donataire reçoit, de la part du cédant ou donateur, une offre préalable de cession ou de donation mentionnant expressément le caractère temporaire du droit réel, sa date d'extinction, la nouvelle durée du bail réel solidaire d'activité résultant de l'application de l'article L. 256-12 si l'organisme foncier solidaire agrée la transmission des droits réels immobiliers dans les conditions prévues à l'article L. 256-11, les conditions de délivrance de cet agrément par l'organisme de foncier solidaire, les modalités de calcul du prix de vente ou de la valeur donnée, telles que prévues au bail. L'offre reproduit les dispositions du présent chapitre.

Le cédant ou donateur informe l'organisme de foncier solidaire de son intention de céder les droits réels immobiliers qu'il tient de son bail réel solidaire d'activité, dans les trente jours qui suivent la réception par lui de l'acceptation de l'offre préalable de cession ou donation des droits réels immobiliers et sollicite l'accord de l'acquéreur ou donataire par l'organisme de foncier solidaire. Il joint à sa demande l'offre préalable de cession ou de donation, les pièces permettant d'établir l'éligibilité de l'acquéreur ou du donataire choisi par lui, ainsi que le dossier de diagnostic immobilier prévu à l'article L. 271-4 et, le cas échéant, des informations relatives au fonds faisant l'objet de la même cession ou donation.

Article L256-10

Pour tout projet de vente des droits réels immobiliers afférents au bien objet du bail réel solidaire d'activité au titre de l'article L. 256-4, l'avant-contrat mentionne expressément l'objet et le caractère indissociable du contrat avec le bail réel solidaire d'activité signé avec l'organisme de foncier solidaire ainsi que le caractère temporaire du droit réel immobilier, la nouvelle durée du bail réel solidaire d'activité si l'organisme foncier solidaire agrée la transmission des droits réels immobiliers, les conditions de délivrance de cet agrément par l'organisme de foncier solidaire, les modalités de calcul du prix de vente ou de la valeur donnée, telles que prévues au bail.

L'opérateur informe l'organisme de foncier solidaire de tout avant-contrat conclu dans les trente jours qui suivent sa signature. Il joint à sa demande l'avant-contrat et les pièces permettant d'établir l'éligibilité de l'acquéreur.

Article L256-11

Tout projet de cession de droits réels immobiliers par le preneur fait l'objet d'une publicité préalable par l'organisme de foncier solidaire ou l'opérateur, selon les mêmes modalités que celles prévues à l'article L. 256-5.

Article L256-12

La vente ou la donation de droits réels afférents au bien objet du bail réel solidaire d'activité est subordonnée à l'agrément de l'acquéreur ou du donataire par l'organisme de foncier solidaire.

L'organisme de foncier solidaire dispose d'un délai de deux mois à compter de la date de transmission de l'offre préalable de cession ou de donation pour délivrer son agrément. Celui-ci est fondé sur la vérification du respect des conditions prévues à la section 1 du présent chapitre, de la conformité de l'offre préalable de cession ou de donation avec le bail en vigueur, notamment du respect des stipulations concernant les modalités de calcul du prix de vente ou de l'évaluation des droits réels appartenant au vendeur ou au donateur et, le cas échéant, de l'équilibre du plan de financement de l'acquisition, qui peut ressortir notamment d'une offre de crédit.

Les règles fixées aux alinéas précédents sont prescrites à peine de nullité de la vente ou de la donation. La preuve du contenu et de la notification de l'offre préalable de vente ou de donation pèse sur le cédant ou le donateur.

Article L256-13

Pour tout projet de vente des droits réels immobiliers afférents au bien objet du bail réel solidaire d'activité au titre de l'article L. 256-4, l'organisme de foncier solidaire dispose d'un délai de deux mois à compter de la date de transmission de l'avant-contrat pour délivrer son agrément. Celui-ci est fondé sur la vérification du respect des conditions définies à la section 1 du présent chapitre, de la conformité de l'avant-contrat avec le bail initial conclu entre l'opérateur et l'organisme de foncier solidaire, notamment du respect des stipulations concernant les modalités de calcul du prix de vente ou de l'évaluation des droits réels immobiliers appartenant à l'opérateur et, le cas échéant, de l'équilibre du plan de financement de l'acquisition, qui peut ressortir notamment d'une offre de crédit.

Les règles fixées au premier alinéa du présent article sont prescrites à peine de nullité de la vente. La preuve du contenu et de la notification de l'offre préalable de vente pèse sur l'opérateur.

Article L256-14

Si cet agrément est délivré, la durée du bail est de plein droit prorogée afin de permettre à tout nouveau preneur de bénéficier d'un droit réel d'une durée égale à celle prévue dans le contrat initial.

Article L256-15

En cas de refus d'agrément lors d'une cession ou d'une donation, l'organisme de foncier solidaire peut désigner un acquéreur répondant aux conditions prévues à la section 1 du présent chapitre.

Les conditions d'acquisition respectent les modalités de calcul du prix de vente stipulées dans le bail. Le cas échéant, l'acquéreur désigné par l'organisme de foncier solidaire doit également acquérir le fonds faisant l'objet de la même cession ou donation. En l'absence d'accord entre les parties au bail dans les six mois suivant la demande du cédant, le bail réel solidaire d'activité peut être résilié conventionnellement et le preneur est indemnisé de la valeur de ses droits réels immobiliers ainsi que le cas échéant du fonds existant et dans les conditions prévues par le bail.

L'indemnisation du fonds porte notamment sur sa valeur marchande, déterminée suivant les usages de la profession.

Article L256-16

En cas de décès du preneur, en cas de transfert du patrimoine affecté d'une personne physique ou d'apport en société de celui-ci dans les conditions prévues à l'article L. 526-17 du code de commerce et en cas de transfert universel du patrimoine professionnel d'une personne physique dans les conditions prévues à la section 4 du chapitre VI du titre II du livre V du même code, les droits réels afférents au bien objet du bail réel solidaire sont transmis à l'ayant droit.

Il en est de même pour les personnes morales en cas de fusion ou de scission de sociétés, en cas de transmission universelle de patrimoine d'une société réalisée dans les conditions prévues à l'article 1844-5 du code civil, en cas d'apport d'une partie de l'actif d'une société réalisé dans les conditions prévues aux articles L. 236-6-1, L. 236-22 et L. 236-24 du code de commerce ou en cas de dissolution de sociétés à associé unique.

Si l'ayant droit ne satisfait pas aux conditions, il dispose d'un délai de douze mois à compter d'un des cas mentionnés aux deux précédents alinéas pour céder les droits réels afférents au bien objet du bail réel solidaire d'activité à un acquéreur répondant aux conditions susmentionnées et agréé par l'organisme de foncier solidaire. Ce délai peut être prorogé par l'organisme de foncier solidaire pour une durée correspondant aux délais de la régularisation par acte notarié de la cession des droits réels immobiliers. A défaut de cession dans ces délais, le bail réel solidaire d'activité est résilié et l'ayant droit est indemnisé par l'organisme de foncier solidaire de la valeur de ses droits réels immobiliers ainsi que, le cas échéant, du fonds existant, à hauteur du préjudice causé par le défaut d'agrément et dans les conditions prévues par le bail.

L'indemnisation du fonds porte notamment sur sa valeur marchande, déterminée suivant les usages de la profession.

Article L256-17

L'organisme de foncier solidaire dispose d'un droit de préemption à son profit, mentionné dans le bail réel solidaire d'activité, à l'occasion de toute cession ou donation. Dans ce cas, il peut racheter les droits réels immobiliers afférents au bien objet du bail réel solidaire d'activité ou les faire acquérir par un bénéficiaire répondant aux conditions définies à la section 1 du présent chapitre. L'organisme de foncier solidaire fait connaître sa décision d'exercer son droit de préemption dans un délai de deux mois à compter de la transmission de l'offre préalable de cession ou de donation. Ce délai est prorogé d'un mois en cas de refus de l'agrément.

Le preneur est indemnisé de la valeur de ses droits réels immobiliers dans le respect des modalités de calcul du prix de vente stipulées dans le bail et de la valeur maximale mentionnée à l'article L. 256-6 ainsi que, le cas échéant, du fonds existant, à hauteur du préjudice causé par le défaut d'agrément et dans les conditions prévues par le bail.

L'indemnisation du fonds porte notamment sur sa valeur marchande, déterminée suivant les usages de la profession.

Article L256-18

A l'expiration du bail, les droits réels immobiliers du preneur deviennent la propriété de l'organisme de foncier solidaire après indemnisation de la valeur de ses droits réels immobiliers, dans les conditions prévues par le bail et dans la limite de la valeur maximale mentionnée à l'article L. 256-6.

Source : DILA, 25/04/2024, https://www.legifrance.gouv.fr/